Potrebujemo celovite prenove objektov

(Objavljeno v Delovi prilogi Delo in Dom, 17.5.2015)

Toplotnoizolativna fasada občutno zmanjša porabo energije v stavbi in posledično zneske na položnici, kar je dovolj velik razlog, da se tudi etažni lastniki v večstanovanjskih stavbah zadnjem času množično odločajo za ta ukrep. K temu jih spodbujata tako stroka kot tudi država (z zakonodajo in subvencijami). A zgolj energijska prenova po mnenju Tomaža Krištofa iz biroja Studio Krištof ni dovolj, saj pušča nerešene ostale težave, ki tudi pomembno vplivajo na kakovost življenja stanovalcev. Zato, poudarja sogovornik, potrebujemo celovite prenove objektov.

Model


Energetske sanacije objektov se v zadnjih letih zdijo zgodba o uspehu. Kljub temu pa ste do prenov večstanovanjskih objektov, ki vključujejo zgolj menjavo stavbnega pohištva in izvedbo toplotnoizolativnega ovoja, kritični. Zakaj?

Slovensko gradbeništvo je preživelo nekaj res groznih let, videli smo padce gradbenih baronov in njihove odhode v zapor, propade podjetij, še pred tem pa zgodbe o izkoriščanju in neplačanih delavcih iz nekdanjih republik skupne države. V celotni sliki so energetske sanacije objektov dejansko edina pozitivna zgodba, ki smo jo vsa ta leta lahko spremljali. Dogajale so se takorekoč brez afer in goljufij (očitno so posamezni posegi premajhni, da bi velike ribe imele interes zanje). Njihova intenzivnost se kljub krizi ni pretirano zmanjšala in prenekateremu podjetju se je uspelo obdržati nad vodo skozi leta krize prav z obnavljanjem fasad. Izhajajo iz iskrenih želja po izgradnji trajnostne družbe in trajnostnega okolja. In, kar je v današnjem času še posebej pomembno, rezultati energetskih prenov so merljivi in pozitivni.

Glede tega ne more biti nobenega dvoma. Prav vsako stavbo, starejšo od dvajsetih let, če je to seveda arhitekturno in tehnično smiselno in mogoče, je potrebno energetsko sanirati, da zmanjšamo njeno porabo energije in da zmanjšamo njen vpliv na okolje. To je naša odgovornost do prostora, v katerem živimo, in do časa in ljudi, ki prihajajo za nami. In četudi se zdi, da se v zadnjih letih energetske sanacije objektov pri nas izvajajo množično, v hitrosti prenove stavbnega fonda z večkratnikom zaostajamo za hitrostjo prenove v zahodni Evropi.

Vendar pa je ob tem nujno vedeti tudi, da se prenove objektov ne začnejo in končajo zgolj z novimi fasadami. Starejši objekti imajo kup drugih problemov, ki jih nove fasade ne rešijo, kvečjemu zakrijejo. Zato je ob odločitvi za energetsko sanacijo objekta nujno razmisliti, ali bi ob tem bilo smiselno izvesti še kakšno drugo obliko prenove. Glede tega ni enotnih odgovorov, vsako stavbo je potrebno analizirati posebej in se o njej vprašati čisto preprosta vprašanja. Ali so na fasadi vidne konstrukcijske razpoke? Ali so skupni prostori in hodniki zatohli? Ali je stanovanje dovolj zračno in osvetljeno? Ali smo zadovoljni z bivalnim ugodjem, ki nam ga nudi? Vse te reči je namreč možno s pravilno načrtovano prenovo odpraviti oziroma bistveno izboljšati.


Govorite o celovitih prenovah?

Seveda. Proces energetskih sanacij stavb je nujno razširiti tudi na statične, funkcionalne, tehnične, prostorske, higienske in ostale sanacije, ki morajo kvaliteto starih objektov približati ravni, ki jih danes pričakujemo od novih. Ko gre za večstanovanjske stavbe, se moramo pogovarjati o protipotresni obnovi, izboljšanju požarne varnosti, ureditvi skupnih prostorov, vgraditvi dvigala, če ga blok nima, zvočni izolaciji med stanovanji in skupnimi prostori, menjavi stavbnega pohištva, v posebnih primerih celo povečanju obstoječih stanovanj. Cilj prenov obstoječih stavb mora biti ob izboljšanju energetske bilance tudi dvig njihove celotne bivanjske in gradbene kvalitete, sicer bomo iste objekte ponovno obnavljali že čez deset ali petnajst let. Pravi trenutek za izvedbo teh prenov je prav tik pred oziroma med izvedbo nove fasade, kasneje mnoge izmed njih več niso možne, saj bi zanje morali posegati v pravkar nameščeno toplotno izolacijo.


Kakšni bodo torej trendi prenov pri nas v prihodnje?

Prve množične gradnje so se v Sloveniji začele konec petdesetih let, stavbe tistih naselij se sedaj bližajo starosti 60 let, ki po merilih stroke pomeni teoretično obdobje uporabnosti stavb, ko je potrebna njihova korenita prenova.  Približno tako množično, kot smo takrat začeli graditi stanovanjska naselja, jih bomo sedaj morali začeti prenavljati. Energetske sanacije objektov so torej zgolj nekoliko prehitele trend množičnih prenov, ki bi se na vsak način zgodil zaradi dotrajanosti objektov.

Podobno, kot se je stil in gradbena tehnologija izvedb stanovanjskih blokovskih naselij z desetletji spreminjala, se bo z desetletji posledično morala spreminjati tudi tehnologija njihove prenove. Zanimivo bo videti čez štirideset ali petdeset let, ali bomo na enak način, kot danes prepoznamo bloke iz šestdesetih, sedemdesetih ali osemdesetih let prejšnjega stoletja, takrat prepoznali prenove teh blokov iz prvega, drugega ali tretjega desetletja tega stoletja. Energetske sanacije, ki potekajo sedaj, so navzven vsekakor dovolj prepoznavne, da bi lahko govorili skoraj o stilu (prenov) današnjega obdobja.

Pred nami je torej desetletje prenov blokov iz druge polovice petdesetih in prve polovice šestdesetih let. Kakšne so značilnosti teh stavb? Če naštejemo zgolj pomanjkljivosti, ki bi morale biti teme prenov. Najprej, govorimo o obdobju, ko še ni bila obvezna protipotresna gradnja – prvi tovrstni predpisi so bili sprejeti šele leta 1963, po velikem skopskem potresu. Stanovanja so skromna, majhna, tudi z majhnim številom sob. Ker so skoraj vse stene nosilne, so izrazito nefleksibilna. Zvočne izolacije med stanovanji praktično ni. Okna so komaj zadostna, balkoni minimalni, namenjeni prej kadilcem kot pa resnejši uporabi kot zunanji prostor. In seveda, stavbe so popolnoma neizolirane. Gre za resnično nekvalitetno gradnjo, morda dno naše gradbene industrije, saj je ta pred vojno dosegala boljše standarde, po sredini šestdesetih pa se kvaliteta gradnje vendarle začne spet dvigati.


Vaš biro je v okviru lanskega Baumitovega natečaja »Bivanju dajemo nov obraz« pripravil idejni predlog celovite prenove večstanovanjskega objekta, zgrajenega prav v tem obdobju. Katere od prej omenjenih rešitev ste vključili in zakaj?

Z idejnim projektom prenove bloka na Prulah smo želeli izdelati vzorčen primer zelo ambiciozne celovite prenove, ki vključuje tudi razširitev in nadvišanje obstoječega bloka. Gre za podolgovat blok, ki je tipičen predstavnik tistega časa, z vsemi prej opisanimi značilnostmi. Do danes mi ni uspelo odkriti njegovega avtorja, najdemo pa identične bloke po vsej Ljubljani. Očitno gre za zelo uspešen model, dobro prilagojen zahtevam tedanjega časa.

Kakorkoli, idejni projekt predvideva energetsko in protipotresno sanacijo. Na zadnjo stran se doda tri dvigala (ob vsako stopnišče po eno), ki ji prej ni bilo. A najpomembnejše so razširitve obstoječih stanovanj. Na sprednjo in na zadnjo stran se objektu prizida nov, dobra dva metra širok volumen, ki predstavlja povečanje vseh obstoječih stanovanj. Vsak lastnik stanovanja se sam odloči, ali bo razširjeno površino uporabljal kot dodaten notranji prostor stanovanja, kot ložo, ali pa kot zunanjo teraso. Poleg dodatne površine stanovanja pridobijo torej tudi nekaj fleksibilnosti in se lahko spreminjajo glede na trenutne potrebe in življenjske okoliščine.

Sprva je bila mišljena zidana (betonska) prizidava, ta rešitev bi bila tudi najcenejša, a smo med načrtovanjem ugotovili, da bi bila montažna sovprežna jekleno-lesena konstrukcija vendarle boljša rešitev: gradnja je  hitrejša, tišja, bolj čista, stanovalci pa bi lahko praktično ves čas gradnje nemoteno uporabljali svoja stanovanja.

Nova statična trdnost objekta, ki jo dosežemo s prizidavo, omogoča postavitev dveh novih (montažnih) etaž na vrhu objekta. To je zelo pomemben del celotne zgodbe. Vedeti moramo namreč, da 60 etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe pomeni 60 različnih zgodb, 60 različnih življenjskih situacij, zato je praktično nemogoče pričakovati, da se bodo poenotili glede ene ideje. Ti dve novi etaži potrebujemo, da naredimo celotno idejo prenove čim bolj privlačno za stanovalce, predvsem pa finančno sprejemljivo. V obeh etažah je skupno devet novih luksuznih stanovanj z velikimi kvadraturami in predvsem velikimi terasami. S prodajo teh stanovanj lahko pokrijemo stroške celotnega projekta! Razširitev obstoječih stanovanj bi za njihove lastnike bila brezplačna. Šele nadzidava bloka, ki se na prvi pogled zdi komu utopična, torej naredi celoten projekt realen.


Ampak v tem primeru govorimo o koreniti spremembi zunanje podobe objekta, ki jo je zasnoval nek arhitekt. Kaj pa avtorske pravice?

Moralna odgovornost arhitekta prenove starega objekta, prav tako kot pri vsakem drugem posegu v prostor, je, da prenovo načrtuje skrajno previdno in spoštljivo do obstoječega. Intuitivno vrednotenje objekta kot lepega ali grdega tukaj ni dovolj, vsak objekt je že sam po sebi pomnik tehnologije gradnje, arhitekture in družbenih odnosov nekega obdobja, tudi če ga označimo za grdega. Kot tak tudi pripada celotni družbi, je del naše skupne kulturno tehnične dediščine, zato je njegovo varovanje celo širše od zgolj spoštovanja volje avtorja objekta. A le, če to narekuje njegova kvaliteta. V našem primeru smo želeli ohraniti spomin na glavno arhitekturno posebnost tega objekta – zgornjo etažo, pomaknjeno navznoter, in previsno streho preko nje. Mislim, da nam je to kar uspešno uspelo s cezuro med spodnjim volumnom obstoječih stanovanj in zgornjim volumnom novih. Sicer pa blok nima arhitekturnih kvalitet, ki bi jih bilo potrebno na vsak način ohraniti, še posebej če bi šlo to na račun izgubljene priložnosti za izboljšanje bivalnega standarda, ki ga stavba omogoča.


Ali projekt prenove naslavlja tudi kakšne urbanistične teme?

Projekt sledi zapovedi sodobnega urbanizma, ki pravi, da se mora ob večanju prebivalstva mesto najprej širiti navznoter, torej zapolnjevati obstoječe prazne prostore, šele potem širiti navzven, torej graditi nova naselja na robu mesta. Prednosti takšnega pristopa so očitne – ohranjajo se kmetijske ali naravne površine izven mesta, ni potrebna gradnja nove komunalne in prometne infrastrukture, zmanjšujejo se dnevne migracije iz obrobja mesta v center.

Prenova z razširitvijo ob tem kaže, da ob zgoščevanju mesta navznoter ne smemo preprosto kar takoj zapolniti praznih površin, torej parkov, igrišč in trgov med bloki, ampak da moramo najprej povečati kapacitete obstoječih objektov. Kvaliteta ‘socialističnih’ stanovanjskih naselij je nedvomno prav obsežen odprt prostor med bloki, s katerim je bilo centralno-plansko gospodarstvo naravnost radodarno – kot vidimo pri novih naseljih zadnjih dvajsetih let, tržna ekonomija tega ne zmore. Kriminal bi bil sedaj pozidati te površine, četudi zaradi prej omenjene doktrine zgoščevanja mesta navznoter, veliko manj problematično je nova stanovanja iskati v nadzidavah obstoječih stavb.

Razširitev obstoječih stanovanj je smiselna tudi z demografskega stališča. Po uradnih vladnih statistikah iz leta 2012 v Sloveniji kar četrtina ljudi živi v prenaseljenih stanovanjih, to so stanovanja, ki niso premajhna zgolj po površini, ampak tudi po številu sob glede na število ljudi, ki živi v njih. Saj poznate situacije, otroci v pozni puberteti, ki si še vedno delijo sobo, starši, ki spijo na raztegljivem kavču v dnevni sobi. Razširitev obstoječih stanovanj je torej na vsak način zelo koristno.


Pri tovrstnih celovitih prenovah je pričakovati veliko zapletov, mar ne?

Pri teh prenovah, ki niso zgolj celovite – jaz jih imenujem celovite prenove z dodatkom –, naletimo na tri velike ovire. Prva je ta, da je potrebno 100-odstotno soglasje etažnih lastnikov. Kot sem že rekel, je prav temu namenjena nadzidava objekta. Brez pokritja stroškov tako obsežne prenove s pomočjo prodaje novih stanovanj si soglašanja vseh 60ih lastnikov stanovanj niti v sanjah ne morem predstavljati.

Druga ovira, s katero se srečujemo v Prulah, a je značilna za vse bloke, grajene v šestdesetih ali sedemdesetih letih, je ta, da etažni lastniki niso tudi lastniki parcele okrog bloka. Parcela je običajno občinska in občina jim te parcele ne more in niti ne sme kar podarit. Ta problem že rešuje zakon o vpisu etažne lastnine, so pa postopki dolgotrajni, tudi leto ali dve traja, preden se ta parcela lahko pridobi. V tem času se pri 60ih stanovanjih tudi že menja kak lastnik. Kdo umre, se odseli, se priseli, zato sploh ni nujno, da soglasje vseh lastnikov, ki ga imamo na začetku postopka, še vedno imamo tudi na njegovem koncu.

Tretja ovira je toga zakonodaja, ki takšnih celovitih prenov ne predvideva. Če želimo pridobiti gradbeno dovoljenje za razširitev objekta, mora projekt enakovredno obravnavati celotno stavbo, torej tudi njen obstoječi del. Iz tega izhaja, da moramo dokazati, da bo tudi star del stavbe usklajen z vsemi danes veljavnimi standardi. Če omenim zgolj eno konkretno težavo: obstoječo stavbo s 60 stanovanji želimo nadzidati z 9 novimi stanovanji. Pravilnik določa, da mora za vsako stanovanje biti na voljo 1.5 parkirnega mesta. Vendar to ne velja samo za nova stanovanja, ampak tudi za vseh 60 obstoječih. Torej moramo obstoječim stanovanjem najti 90 parkirišč, ki jih doslej še nikoli niso imela. Takšne določbe blokirajo kakršnekoli večje posege v obstoječ stanovanjski fond. Upam samo, da se država s spremembo zakonodaje ne bo zganila šele, ko se bodo začeli prvi bloki že skoraj podirati.


Ali bi se dalo glede zakonodaje kaj ukreniti?

Jasno, spremeniti jo! Pred približno enim letom, v času pogajanj za sestavo sedanje vlade, sem bodočim koalicijskim strankam pisal o nujnostih celovitih prenov objektov in te so potem postale del besedila koalicijske pogodbe. Politika je torej v nasprotju s prepričanji pripravljena poslušati argumente in jim vsaj do neke mere tudi slediti. Čeprav žal tega dela svojega ustanovnega akta vlada ne uresničuje.

Takšne osebne ad-hoc akcije seveda ne morejo spremeniti veliko. Za resnejše delovanje je bila ustanovljena civilna iniciativa za celovite prenove večstanovanjskih stavb, v kateri smo združeni Studio Krištof, Kombinat arhitekti in iPOP, Inštitut za politike prostora. Dela je še ogromno, a priložnost spremeniti stvari na bolje je tukaj in nikakor je ne smemo zamuditi.

Barbara Primc
Fotografija Leon Vidic

Advertisements

Oddajte komentar

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

Komentirate prijavljeni s svojim WordPress.com računom. Odjava / Spremeni )

Twitter picture

Komentirate prijavljeni s svojim Twitter računom. Odjava / Spremeni )

Facebook photo

Komentirate prijavljeni s svojim Facebook računom. Odjava / Spremeni )

Google+ photo

Komentirate prijavljeni s svojim Google+ računom. Odjava / Spremeni )

Connecting to %s